江、常州两府的百姓几乎被屠杀一空。太平军来了杀一批，清军来了又杀一批，几个月下来这两个府十室九空。部分被双方屠杀，而更多的则是涌向了苏州、松江等府。

自从吴汝孝从镇江东进以来，大量苏南富绅、百姓为逃难避战而前往上海地区，1854年底的几个月。几乎每个月都数以万计的人口涌向上海地区。导致上海地区的人口爆增。

其商贸区由于外交、政治上的特殊原因，同时又有着余胜军驻防，更是成为了这些逃难民众的首选居住地，那些从苏州、常州等苏南甚至浙北等地逃亡过来的富商们更是拖家带口之余，还携带着大量的资金一同到来。

这些富豪之家都是不缺钱的主，虽然不至于和林家这等巨豪之家一样拿出几万两来都不带眨眼，但是让他们掏出几个百两甚至几千两银子购买住宅安家的话还是不成问题了。

而这也就导致了商贸区开办以来，增长幅度最快的并不是工业或者生丝、茶叶等出口贸易甚至都不是鸦`片进口贸易。而是房地产行业！

数以十万计的人口涌入上海地区，其中的有钱人竞争购入商贸区内的住宅安家。这让商贸区的房价、地价节节攀升，涨幅短短三个月内超过了十倍之多。

去年太平军从镇江东进前，商贸区内的一栋高档社区里的西式小洋楼连带庭院售价不过数百两银子，但是如今没有两三千两根本就买不到。

至于那些沿江地带，随便一块地皮的价格都已经攀升到数千两甚至万两以上，尤其发展较好，汇集了诸多实力洋行商行总部以及商贸区衙门、江海关衙门的原英租界沿江地带，地价已经攀升到了动则数万两的恐怖数字。

而且即便如此，商贸区内的地皮以及房屋还是供不应求，几乎整个江南地区的富人阶层一股脑逃过来避难，所带来的购买力是惊人无比的。

而商贸区面积才区区两千亩左右而已，能够建